Покупката на недвижими имоти обикновено включва използването на кредит. Лихвите по заеми са все още много привлекателни през 2019 г. Но все пак е необходимо да можете да ги получите. Ето няколко съвета за вашите преговори.
- Ипотечна ставка
- Симулация на заем за недвижими имоти
- Ипотечен брокер
- Капацитет за заем и заем
- Ипотечен заем: каква продължителност на заема?
- Домашен заем: със или без вноска?
- Застраховка на жилищен заем
Планирате да закупите недвижим имот и следователно трябва да вземете заем за недвижими имоти. Очаква се цените да останат ниски през 2019 г. През ноември 2018 г. ставките бяха средно 1,44%, всички продължителности взети заедно, според обсерваторията Crédit Logement / CSA. Но все пак трябва да успеете да преговаряте с вашия банкер. Ето списък със съвети, които ще ви помогнат да получите най-добрата цена.
Ипотечен процент: оставете състезанието да играе
Очевидно е, че ипотечната ставка е основният компонент на цената на ипотечния кредит. Като начало и дори да изглежда очевидно: играйте на състезанието! Всички банки очевидно не предлагат еднакви цени и условия. Финансовите институции се конкурират помежду си и понякога отпускат атрактивни цени, за да спечелят нови клиенти . Затова започнете, като поискате среща в обичайното ви банково заведение. Вашият съветник ви познава и ще направи първа оферта. След това не се колебайте да отидете при състезателите. Трябва да знаете, че законът за защита на кредитополучателя ви пречи да приемете оферта за кредит преди период от 10 дни.Следователно банка, която ви прави предложение за заем, не може да изисква отговор от вас преди края на този период на охлаждане . Също така го използвайте за обиколки на банки и кредитни организации.
Също така ще трябва да избирате между фиксирана и регулируема ставка . Последното понякога е привлекателно, защото през първите години често е по-ниско. Но вие не сте имунизирани срещу бъдещ възход. Ето защо, не се колебайте да поискате от вашия банкер няколко симулации в зависимост от няколко сценария на покачване или понижаване на лихвите. Вашият контакт може също да ви предложи ограничена тарифа. Имайте предвид, че това е променлива скорост, но до известна степен. Вашата ставка не може да надвишава предварително зададен таван.
Симулация на заем за недвижими имоти
Не забравяйте нито онлайн банките, които удвояват усилията си за подобряване на дейността си в мрежата и чиито предложения могат да бъдат изгодни. Също така често е възможно да се използват симулации на заеми на сайта на онлайн банки . Boursorama, Fortunéo, ING Direct ... Няколко от тях ви предлагат онлайн инструменти, които ви позволяват да получите първа представа за цената на вашия заем, дори преди да се наложи да се свържете с техните услуги. Можете също така да управлявате симулация чрез инструментите, създадени от онлайн брокери .
Преговаряйте с брокер на недвижими имоти
Ако нямате време да изиграете състезанието сами, използването на брокер (Artemis, CAFPI, Meilleurtaux ...) може да бъде решението. Този професионалист по финансиране действа като посредник и налага конкуренцията между банките от името на кредитополучателя. Неговият пазарен опит и умения могат да ви помогнат да получите по-добра ставка.
Използването на брокер носи брокерски такси, които възлизат на приблизително 1% от сумата на заема. В повечето случаи (и особено по отношение на онлайн брокерите), банката е тази, която възлага на брокера. Когато случаят не е такъв и трябва да платите на брокера, той обикновено ще договори отказ от таксите за обработка с кредитната институция.
Предложете награди на вашия банкер
Банката остава търговски обект и тя трябва да провери рентабилността на бъдещите си клиенти. Освен това трябва да дадете на вашия банкер обезщетение и да му покажете, че искате да установите дългосрочни отношения с неговата марка.. Започнете с доминиране на доходите си в абонаментното заведение. След това проявете интерес към другите продукти, които се предлагат на пазара. Без да се ангажирате, можете да поискате оферти за автомобилна застраховка, застраховка на дома и др. За да отбележите случая, можете също да прехвърлите спестяванията си в банката. Като цяло имайте предвид, че банкерът търси доходоносен клиент във вас и трябва да обмислите, за да получите най-добрата сделка за кредита си. Но няма законово задължение. Вашият банкер не може да ви принуди да го направите.
Капацитет за заем и заем
Преди да ви отпусне заем за жилище, банкерът ще проучи вашето досие, за да оцени риска, който рискува да ви заеме пари. Следователно финансовото ви състояние трябва да бъде много стабилно. Банкерът със сигурност ще обели извлеченията Ви по сметките в продължение на няколко месеца. Последните три извлечения по акаунта се изискват най-често във файлове за кандидатстване за заем. По-добре да се представят примерни извлечения: избягвайте овърдрафти, неразумни разходи и инциденти с плащания . По същия начин се опитайте да погасите възможния си потребителски кредит. Покажете в края на краищата, че можете да управлявате акаунтите си без притеснение.
Трябва също така да покажете на банкера, че можете да влезете в дълг и да поемете месечните погасителни плащания по вашия заем. Правило се прилага почти систематично от кредитиращите организации: коефициентът на дълга ви не може да надвишава 33%. Съотношението на дълга Ви съответства на частта от Вашия доход, която е предназначена за изплащане на кредита Ви. Следователно размерът на месечните ви плащания не може да надвишава една трета от доходите ви. Този процент може да варира в зависимост от банката и в зависимост от файла ви. През периода, предхождащ молбата Ви за кредит, покажете, че сте в състояние да поемете бъдещите си месечни плащания. Ако сте наемател и размерът на месечните ви плащания съответства на размера на наема ви, докажете, че той е платен правилно. И ако наемът ви е по-висок от очаквания размер на месечните ви плащания, оправдайте възможността за спестяване на разликата.
Ипотечен заем: каква продължителност на заема?
Цената, която банката ще ви предостави, също зависи от продължителността на кредита ви. Може да се изкушите да вземате назаем за дълъг период от време, да получавате по-леки месечни плащания и да не се лишавате твърде много всеки месец. Но знайте, че p чете продължителността, толкова по-голяма скорост се увеличава . Което изглежда нормално: банкерът поема повече рискове, като ви дава заеми над 20 години, отколкото над 10 години. Това важи и за предлаганите в момента цени. Според Empruntis, един от водещите онлайн брокери, средният (фиксиран) лихвен процент, наблюдаван на пазара през декември 2017 г., е 1,50% за срок на заема от 15 години, до 1,70% за период 20 години и 1,90% за 25 години. Затова опитайте, ако е възможно, да намалите максимално продължителността на заема си.
Заем за жилище с личен принос или без
Личният принос е частта от вашата покупка, която финансирате сами, освен заема. Това е съществена част от договарянето на лихвения процент по вашия заем. Може да се окаже и най-добрият ви аргумент . Докато някои банки отпускат заеми без вноска, други определят минимална сума напротив. Повечето от тях смятат, че вноската трябва да покрива разходите по преписката, гаранцията и нотариуса. Това представлява приблизително 10% от сумата на покупката на вашия имот .
Колкото по-високо е вашето ниво на личен принос, толкова по-сериозен ще бъде вашият случай. Тъй като този принос дава на банкера представа за вашия личен ангажимент в тази операция и преди всичко доказва способността ви да спестявате. Ако сте сметнати за достатъчно твърди, за да оставяте пари настрана редовно, вероятно ще бъдете достатъчно здрави, за да изплащате и месечни плащания по заема. Освен това, ако банката вземе гаранция за вашия имот, тя ще бъде добре покрита, тъй като стойността на къщата ви ще бъде по-голяма от сумата на заема.
Като общо правило банките позволяват максимално съотношение на дълга от 33%. С други думи, общите Ви месечни кредитни плащания не трябва да надвишават една трета от месечния Ви доход. Разбира се, случва се да се отпуска заем със съотношение на дълга над 33%, но това е по-често случаят с домакинствата с високи доходи. Банките ще бъдат много по-взискателни към този критерий за домакинствата със скромни доходи, които имат по-малко пространство за маневриране по отношение на разходите.
Лични спестявания, бонус за участие, за които поискате предсрочно освобождаване от вашия работодател, семеен заем или наследство ... Всичко е добре, за да намалите кредита си и да се поставите в удобна ситуация, преди да преговаряте. И ако нямате спестявания или наследство, знайте, че PEL и CEL се считат за лични вноски от вашия банкер. Те също са специално проектирани да подготвят придобиването на недвижими имоти.
Застраховка на жилищен заем
Кредитната застраховка обикновено покрива кредитната компания в случай на смърт на кредитополучателя, заболяване, инвалидност или временна или постоянна загуба на работа. Застраховката не е задължителна. Само някои кредитни организации могат да го изискват. Те обаче не могат да ви наложат застраховка. Можете да застраховате кредита си при заемодателя или в конкурентна институция. Тук отново играйте състезанието. Тогава вашата застраховка е елемент, който трябва да бъде споменат по време на преговорите. Покажете на своя банкер, че знаете вашите права и че сте проучили какво предлагат техните конкуренти. След това можете да му предоставите нова концесия: сключете застраховката му ... срещу атрактивна цена.