VEFA: продажбата в бъдещо състояние на завършеност, как работи?

VEFA, наричан още "покупка извън план", е договор за придобиване на недвижими имоти, които все още не са построени. Сделката се основава на ангажимента на организатора да предаде имота, след като строителството приключи.

Обобщение
  • Договор за резервация
  • Договор за продажба
  • Нотариус
  • Плащане
  • Доставка
  • Covid

Продажбата в бъдещо състояние на завършеност е вид договор, при който купувачът купува недвижим имот преди края на строителството му. Интересът за предприемача е да финансира това строителство благодарение на сумите, платени от купувача. VEFA може еднакво добре да се отнася до една къща като сграда. Предвид рисковете, поети от купувача (неизпълнение след плащане, доставка на стока, която не отговаря на договора, строителни дефекти и т.н.), продажбата в бъдещо състояние на завършеност е предмет на регламенти. специфични. Опасностите могат да променят спецификациите. В този случай организаторът трябва да има подписано изменение. Веднага след подписването на договора VEFA,бенефициентът придобива права на собственост върху земята и върху сградата с напредването на работата: паркинг, градина, жилищна площ, фасада и др.

От какво се състои договорът за резервация VEFA?

Преди окончателното подписване на VEFA обикновено се извършва подписването на предварителен договор: договор за резервация. Този документ не е задължителен. Тя ви позволява да резервирате недвижими имоти, ако строителният проект е успешен и да зададете условията за продажба.

Той определя приблизителната цена, но също така и повърхността на помещението , местоположението му в проекта за недвижими имоти, стопански постройки, включеното оборудване, техническите стандарти, които ще се прилагат и т.н. Той трябва да посочва датата, на която трябва да приключи окончателната продажба, датата на доставката на стоките, както и евентуални наказателни санкции. Трябва също да се споменат условията, при които организаторът може да се откаже от проекта. Възможно е да преминете през нотариус. Купувачът има 10 дни да преразгледа ангажимента си.

Съставянето на договора за резервация може да бъде придружено от плащане на гаранционен депозит от купувача . Размерът на този депозит зависи от прогнозната стойност на имота. Тя възлиза на максимум 5% от покупната цена, когато се предвижда да бъде подписан окончателният договор в рамките на годината и 2%, когато продажбата трябва да бъде подписана в рамките на 2 години . Ако продажбата надвишава две години, не може да се изисква гаранционен депозит.

Как да сключим договор за продажба във VEFA?

Когато проектът за недвижими имоти бъде потвърден, притежателите на договор за резервация получават договор за продажба с писмо с обратна разписка един месец преди подписването при нотариуса. Този договор определя крайната цена и условията за плащане. Той описва сградата, която ще бъде построена, и потвърждава ангажиментите, поети в договора за резервация. Има два вида договори

  • Договорът за продажба в бъдещо състояние на завършеност: в този случай купувачът става собственик на земята при подписване на договора, а след това на жилището, както е построено.
  • Форвардният договор за продажба: купувачът става собственик в края на работата.

Той посочва сроковете за доставка, общата цена на продажбата и детайлизира различните задължителни и незадължителни гаранции (завършване, съответствие, дефект в конструкцията, десет години, две години ...). Към това се добавят няколко документа като регламентите за съсобствеността и удостоверението за застраховка за щети. Ако са настъпили промени след резервацията, те трябва да бъдат договорени с всеки бъдещ купувач и записани в последната версия на договора за продажба. Версията, изпратена за подпис, не може да бъде модифицирана. Периодът на охлаждане е десет дни, ако договорът не е предшестван от договор за резервация.

Трябва ли да преминем през нотариус с VEFA?

Както всяка продажба на недвижими имоти, продажбата в бъдещо състояние на завършеност се извършва от нотариус . Последният е отговорен за публикуването на акта за продажба в досието за недвижими имоти на Ипотечната служба, от което зависи имотът. Следователно създаването на такъв договор води до нотариални такси. Но както при всяка покупка в новата версия, VEFA се възползва от намалени нотариални такси, чийто процент е между 2 и 3% (срещу 7% минимум в старата, след първата препродажба). От 2013 г. обаче тази намалена ставка вече не се прилага за жилища, закупени извън плана и препродадени за първи път в рамките на 5 години след завършването им.

Какви са условията на извънпланово плащане?

Плащането не се извършва наведнъж. Купувачът трябва да залита в съответствие с хода на работата, както е предвидено в договора за продажба. Определени са максимални суми:

  • 35% от общата цена при завършване на основите
  • 70%, когато помещението е извадено от вода
  • 95%, когато сградата е завършена.

Доставка на VEFA, как върви?

Доставката съответства на деня, в който организаторът дава ключовете на жилището на собственика и от който може да се обитава. Не става въпрос за приемане на произведенията. Това се случва между предприемача и строителните компании. Това не трябва да ви пречи да поемете съдържанието на договора за продажба и да проверявате точка по точка ангажиментите, поети от организатора: жилищна площ, общи части, стопански постройки ... Поискайте копие от акта за приемане на работата.

По този начин ще знаете за спорните точки, които вече са отбелязани. Ако намерите нови, трябва да направите резервация. След това корпусът трябва да се среше, за да се идентифицират скрити дефекти. Всичко, което не ви подхожда, трябва да бъде отбелязано в отчета за доставка. Ако сте забравили, имате 30 дни, за да ги уведомите. За целта те трябва да бъдат уведомени с писмо с обратна разписка. В зависимост от естеството на наблюдаваните дефекти можете да блокирате плащането на остатъка.

В договорите за продажба времето за доставка се появява в две форми: период в месеци (15 месеца, 18 месеца, 22 месеца ...) или дата. Ако изборът е разрешен, изберете датата, защото тя ще определи началната точка на различните гаранции на производителя. По този начин в случай на забавяне ще бъде по-лесно да се получи обезщетение.

Какво се променя със здравната криза на Covid-19?

Заповед, издадена през март, промени някои срокове. „Двумесечният период, оставен на кметството, за да отговори на декларацията за намерение за отчуждаване (DIA), се възобновява на 24 май 2020 г., когато периодът е спрян от 12 март 2020 г.“, обяснява сайтът за услуги. публично. „Например за DIA, подадена преди 12 март 2020 г., кметството има 2 месеца, за да предостави отговор от 24 май 2020 г., като се извади броят на дните между подаването на DIA и 12 март 2020 г.“. От друга страна, десетдневният срок за отказ не е удължен, тъй като нотариусите могат да извършват действия от разстояние по време на кризата.